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别再问该买房还是炒股!紧跟趋势配置不动产基

时间:2019-08-13 01:24来源:网络整理 作者:365证券 点击:
配置不动产基金,能够拓宽投资人的投资渠道,更大概率地规避不必要的风险,从而实现资产的保值增值。平安不动

  财富积累难,比积累财富更难的是让财富保值增值。

  经历了各类资产表现惨淡的2018年,今年以来的向好趋势使不少人重振信心。作为个人大类资产配置最核心的两大品类,过去四个多月里股市反弹,楼市升温,投资者纷纷摩拳擦掌想要从中挖掘投资机会。

  “究竟还能不能买房”成为2019年最受关注的问题。答案是,房地产仍然值得投资,但是要换一种方式。“因城施策”下房地产市场逐步走向分化,个人投资性买房难度加大,在此背景下,依托平安不动产基金这类专业管理人,配置地产金融资产成为高净值人群实现资产避险保值、稳健升值的新趋势。

  进入2019年以来,A股市场峰回路转。与此同时,另一大极为关键的资产配置渠道——房地产市场也出现回暖迹象。

  近期,一系列亮眼数据接踵而至。3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,70个大中城市新房价格同比和环比涨幅双双扩大。和去年同期相比,超过7成的城市房价同比涨幅有所扩大,明显超过预期。和前一个月相比,3月有65城新建商品住宅价格环比上涨。

  在二手住宅售价方面,一二线城市都同比微升,房价上涨的城市数量增加,市场交易量、土拍热度明显回暖。业内人士表示,宏观经济企稳、调控政策松动、户籍改革加大等多方面因素改变推动了刚需改善进场,造成了今年的房市回暖。

  历史上,一二线城市与三四线城市的商品房销售走势基本一致,但在新一轮周期中已出现了分化。随着棚改目标减少,棚改政策收紧,2019年一季度,三四线销售由于棚改需求透支而继续走弱。

  同样值得关注的是,4月19日召开的中共中央政治局会议上,关于房地产的内容有44个字,2个分句:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。”

  字数不多,但信息量不小。

  这一次再次提及“房住不炒”,意味着平稳发展、一城一策仍是未来楼市调控主基调,房地产市场的周期波动幅度趋于缓和,房地产市场可能告别大起大落,转向更为高质量的稳健增长。

  那么还能买房吗?回答此问题,必须要了解房地产的配置价值。整体而言,房地产对中国经济的托底拉动作用依然是中坚力量,短期内难以改变。随着城市化及人口流动的加快,核心区域的房地产只会愈加稀缺。

  历史表现来看,房地产的回报率长期优于其他大类资产。2005年以来,不论是中短期还是长期,投资房地产资产所获得的累计收益率都大幅高于其他类型资产。而且与股市相比,房产的波动和最大回撤非常小。

  放眼全球,最聪明的机构投资者一直将不动产基金作为重要的配置方向,美国、加拿大、欧洲和澳洲的养老基金平均有75%会进行不动产投资,配置比例部分在组合的20%左右,其中81%的房地产投资交由专业的GP管理。

  从绝对回报、相对回报等角度看,国内房地产投资收益仍然可观。2018年A股上市的房地产公司平均ROE达到10.3%,净利润增速为20.8%,盈利能力及成长性均远高于其他行业,房地产行业在大类行业中的ROE水平排名TOP 2。

  未来,房地产仍然是机构投资者及高净值人群最重要的资产配置之一,只是持有资产的方式在发生改变。

  以往,房产投资的方案主要有两种。一是投资价值洼地,如三四线热点城市的机会型资产,以小博大。但是这种机会越来越少,调控趋严的背景下,投机性需求一直被抑制,市场波动较大,房子出手比较困难。不做好长期持有的准备,价值恐难以兑现。

  第二是投资价值高地,即稀缺、优质的房地产资源,例如一二线城市的核心区域,然而这些区域的调控普遍比较严格。住宅市场不仅是房票难求,投资所需资金量也很大。像商业地产、产业地产、长租公寓这类非住宅项目,运作更复杂、更专业,个人投资者想找到好的投资机会不容易。

  面对这些痛点,不动产基金将其各个击破。不动产基金(股权类)与一般私募股权基金相类似,即通过向符合条件的投资者发行基金份额募集资金,由专业的管理团队进行投资管理,主要投向房地产领域。与其他私募股权基金不同的是,不动产基金(股权类)通过销售或资产转让退出,退出路径更为清晰;严格控制土地成本,安全边际更高;因不定期分配的策略,基金流动性更好,投资回收周期更短。

  针对房企之间的分化,基金管理人可选择与操盘能力优秀的龙头房企合作,获取品牌开发商核心地段的优质项目。针对城市与区域市场分化的行情,管理人可通过系统化的市场追踪体系和专业的政策研判,制定前瞻性的投资策略,选取最具潜力的投资标的。

(责任编辑:1号股票配资网)
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